Nachlass und Wohnung: Was Angehörige nach einem Todesfall regeln müssen

Der Schlüsselbund liegt auf dem Küchentisch, der Briefkasten quillt über, und der Vermieter hat bereits zweimal angerufen. Gleichzeitig ist die Beerdigung kaum vorbei, und unter den Geschwistern hat noch niemand über das Testament gesprochen. Wer eine Wohnung aus dem Nachlass räumen muss, steht zwischen Trauer, Fristen und Papierkram. Einiges davon duldet keinen Aufschub, anderes sollte bewusst warten, bis die rechtliche Lage geklärt ist.

Wer hat nach dem Tod überhaupt Zugriff auf die Wohnung?

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen nach § 1922 BGB auf die Erben über. Das geschieht automatisch. Dazu gehören Möbel, Bankkonten und Schulden, aber auch der Mietvertrag mit allen Pflichten. Ein Vermieter darf die Wohnung deshalb nicht eigenmächtig räumen, selbst wenn er einen Schlüssel besitzt, sondern muss sich an die Erben halten oder, wenn diese unbekannt sind, beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger anregen.

Angehörige dürfen die Wohnung betreten, lüften, verderbliche Lebensmittel entsorgen und Unterlagen sichern. Heikel wird es beim Verkaufen oder Verschenken von Gegenständen, denn solche Handlungen können als Annahme der Erbschaft gelten. Ein Testament, das in der Wohnung auftaucht, muss nach § 2259 BGB unverzüglich beim Nachlassgericht abgeliefert werden. Zugleich laufen in dieser Phase bereits die Fristen für die Wohnung Verstorbener, die Mietrecht, Banken und Nachlassgericht setzen.

Annehmen oder ausschlagen, bevor der erste Karton gepackt wird?

Die Frist zur Ausschlagung beträgt nach § 1944 BGB sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem der Erbe vom Erbfall und seiner Berufung erfährt. Lebte der Verstorbene ausschließlich im Ausland oder hält sich der Erbe dort auf, verlängert sie sich auf sechs Monate. Die Erklärung erfolgt beim Nachlassgericht oder in notariell beglaubigter Form. Ein formloser Brief genügt nicht.

Ein überschuldeter Nachlass ist häufiger, als viele denken, gerade nach langer Pflegezeit oder bei laufenden Krediten. Schlagen alle Erben aus, erbt am Ende der Staat nach § 1936 BGB, und die Räumung wird aus dem Nachlass finanziert oder bleibt beim Vermieter. Wer nach einem ausgeschlagenen Erbe die Räumung befürchtet, sollte wissen, dass ausschlagende Angehörige grundsätzlich nicht persönlich für Miete und Entrümpelung haften. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn sie selbst Mitmieter waren oder eine Bürgschaft unterschrieben haben.

Was geschieht mit dem Mietvertrag des Verstorbenen?

Entscheidend ist, wer dort lebte. Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und andere Haushaltsangehörige treten nach § 563 BGB in den Mietvertrag ein, sofern sie nicht innerhalb eines Monats widersprechen. Wer bereits Mitmieter war, setzt den Vertrag nach § 563a BGB fort. Lebte der Verstorbene allein, geht das Mietverhältnis auf die Erben über.

Für diesen Fall gibt § 564 BGB Erben und Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Es muss innerhalb eines Monats ausgeübt werden, nachdem der Erbe vom Tod und vom fehlenden Eintritt Dritter erfahren hat, und es gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten. Bis zum Vertragsende laufen Miete und Nebenkosten weiter, sie zählen zu den Nachlassverbindlichkeiten. Auch eine im Vertrag wirksam vereinbarte Pflicht zu Schönheitsreparaturen geht auf die Erben über, die Kaution steht ihnen später zu.

Die Kündigung erfolgt schriftlich. Sie sollte von allen Erben unterschrieben sein, und Vermieter verlangen häufig Sterbeurkunde und Erbnachweis, bevor sie das Schreiben überhaupt akzeptieren. Wer den Erbschein noch nicht hat, kündigt trotzdem fristwahrend und reicht ihn nach.

Welche Dokumente öffnen Türen bei Banken und Behörden?

Ohne Nachweis der Erbenstellung bewegt sich bei Banken, Versicherungen und Grundbuchamt wenig. Die Sterbeurkunde stellt das Standesamt aus. Mehrere beglaubigte Exemplare ersparen spätere Wege. Den Erbschein beantragen Erben beim Nachlassgericht oder über einen Notar, und die Gebühr richtet sich nach dem Wert des Nachlasses. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll ersetzt den Erbschein in vielen Fällen, etwa gegenüber dem Grundbuchamt.

Eine Vollmacht über den Tod hinaus hilft. Mit ihr kann eine Vertrauensperson Miete, Strom und Bestattung bezahlen, bevor der Erbschein vorliegt. Bezog der Verstorbene eine gesetzliche Rente, muss die Rentenzahlung umgehend gestoppt werden, denn Beträge nach dem Sterbemonat werden zurückgefordert. Hinterbliebene Ehegatten erhalten für drei Monate nach dem Sterbemonat die volle Rente des Verstorbenen, das sogenannte Sterbevierteljahr, und können dafür einen Vorschuss beantragen.

In welcher Reihenfolge sollte die Wohnung geleert werden?

Erst die Papiere, dann die Möbel. Wer mit dem Ausräumen beginnt, bevor die Papiere gesichtet sind, verliert oft Wochen. Kontoauszüge, Versicherungspolicen, Grundbuchauszüge und Verträge stecken erfahrungsgemäß in Schubladen, Ordnern und manchmal zwischen Büchern. Eine bewährte Abfolge orientiert sich am Wert und an der Unumkehrbarkeit der Schritte, also erst sichern, dann verteilen, zuletzt entsorgen. Kühlschrank, Tiefkühltruhe und Mülleimer gehören an den ersten Tag, damit weder Gerüche noch Schädlinge entstehen. Die einzelnen Etappen einer Haushaltsauflösung nach einem Todesfall lassen sich gut auf mehrere Wochenenden verteilen.

Wer vieles selbst übernimmt, unterschätzt den Verwaltungsaufwand. Strom, Telefon, Rundfunkbeitrag, Zeitungen, Vereine und Online-Konten müssen gekündigt oder umgeschrieben werden, oft mit Sterbeurkunde. Welche Aufgaben bei privater Haushaltsauflösung bei den Angehörigen bleiben und welche sich abgeben lassen, hilft bei der fairen Verteilung in der Familie. Eine gemeinsame Liste mit Zuständigkeiten und Terminen verhindert, dass Fristen untergehen.

Nicht jedes Papier darf beim Sortieren sofort ins Altpapier. Die Aufbewahrungsfristen für Unterlagen im Nachlass reichen bei Steuerbescheiden, Rentenpost und Verträgen teils über mehrere Jahre, weil Finanzamt und Versicherungen noch Rückfragen stellen können.

Wurde der Verstorbene erst nach Tagen oder Wochen gefunden, steht vor jeder Räumung eine fachgerechte Reinigung, denn Körperflüssigkeiten und Gerüche dringen tief in Boden und Möbel ein. Wer die Reinigung nach einem Leichenfund übernimmt und wer sie bezahlt, hängt vom Mietverhältnis und vom Nachlass ab. Angehörige betreten die Wohnung in diesem Fall am besten erst nach der Freigabe durch die Fachleute.

Wie erkennt man Werte, bevor sie im Container landen?

In fast jeder älteren Wohnung steckt mehr Geld, als der erste Eindruck vermuten lässt. Bargeld in Briefumschlägen, Münzsammlungen, Goldschmuck, mechanische Uhren, Briefmarkenalben und Originalgrafiken werden beim schnellen Räumen leicht übersehen. Auch Sparbücher und Schließfachschlüssel tauchen oft erst an unerwarteten Stellen auf. Besonders gefährdet sind Bücherregale, Kleidertaschen, Matratzen und doppelte Schubladenböden.

Ein öffentlich bestellter Sachverständiger für Schmuck, Antiquitäten oder Kunst erstellt auf Wunsch ein Gutachten, das auch gegenüber dem Finanzamt Bestand hat . Bevor ein Stück verkauft wird, sollte der Wert dokumentiert sein, am besten mit Fotos und einer kurzen Inventarliste. Verlangt ein Pflichtteilsberechtigter Auskunft, wird daraus ein förmliches Nachlassverzeichnis mit Hausrat und Wertsachen, das sich auf den Todestag als Stichtag bezieht. Welche Wertgegenstände im Nachlass erkennen Laien selbst und wo der zweite Blick eines Fachmanns lohnt, unterscheidet sich je nach Kategorie deutlich. Die Liste schützt zugleich vor späterem Misstrauen unter Miterben.

Auch steuerlich zählt eine saubere Bewertung. Hausrat bleibt für Erben der Steuerklasse I bis zu 41.000 Euro steuerfrei, andere bewegliche Gegenstände wie ein Auto bis zu 12.000 Euro. Bargeld, Münzen, Edelmetalle und Edelsteine fallen nicht unter diese Befreiung und werden voll angesetzt.

Wie teilen mehrere Erben den Hausrat gerecht auf?

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft, die den Nachlass nach §§ 2032 ff. BGB gemeinsam verwaltet. Über einzelne Gegenstände dürfen sie nur gemeinschaftlich verfügen, was bei Möbeln, Schmuck und Fotoalben schnell zu Spannungen führt. Testamentarische Teilungsanordnungen oder Vorausvermächtnisse schaffen Klarheit, fehlen aber häufig. Bewährt haben sich Wunschlisten, Losverfahren oder ein Punktesystem, bei dem jeder Erbe ein festes Kontingent verteilt.

Streit entzündet sich selten am Wert. Viel öfter geht es um Erinnerung. Ein abgegriffener Sessel oder das alte Kochbuch kann für zwei Geschwister völlig unterschiedliche Bedeutung haben. Wer sich vorher über Verfahren einigt, kann den Nachlass unter Erben aufteilen, ohne dass alte Konflikte aufbrechen. Für die emotionale Seite des Aussortierens helfen klare Kategorien, mit denen man Erinnerungsstücke vom übrigen Hausrat trennen kann, ohne sich zu überfordern.

Was niemand haben möchte, wird gemeinsam verkauft, gespendet oder entsorgt, und Erlöse fließen in den Nachlass. Eine einfache Tabelle mit Gegenstand, Empfänger und geschätztem Wert hilft später bei der Erbauseinandersetzung. So bleibt nachvollziehbar, wer welchen Anteil bereits erhalten hat.

Was ändert sich beim Elternhaus oder nach einem Umzug ins Heim?

Gehört die Immobilie zum Nachlass, entfällt der Druck einer Kündigungsfrist, dafür kommen andere Pflichten hinzu. Grundsteuer, Versicherungen und laufende Kosten müssen weiter bezahlt werden. Viele Wohngebäudeversicherungen verlangen eine Meldung, wenn das Haus längere Zeit leer steht, und im Winter muss die Heizung gegen Frostschäden laufen. Leere Häuser ziehen außerdem Einbrecher an, weshalb ein geleerter Briefkasten, Zeitschaltuhren und regelmäßige Besuche wichtig sind. Das Elternhaus ausräumen und verabschieden dauert deshalb oft Monate, weil Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung erst entschieden werden müssen.

Manchmal beginnt die Auflösung schon zu Lebzeiten. Zieht ein Elternteil ins Pflegeheim, entscheidet ein Vorsorgebevollmächtigter oder Betreuer über die bisherige Wohnung, wobei für Mieter die normale Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Bei einer Haushaltsauflösung durch den Betreuer braucht schon die Kündigung der Wohnung nach § 1833 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Was beim Umzug ins Pflegeheim mit der Wohnung passiert, beeinflusst später auch, was im Nachlass überhaupt noch vorhanden ist. Viele Familien verteilen dabei bereits wertvolle Stücke, was später gut dokumentiert sein sollte.

Selbst räumen oder beauftragen, und wer trägt die Kosten?

Eine Dreizimmerwohnung lässt sich mit Familie, Transporter und Containerdienst in zwei bis vier Wochenenden räumen. Wer weit entfernt wohnt oder unter Zeitdruck steht, gibt die Arbeit besser ab. Seriöse Angebote entstehen nach einer Besichtigung vor Ort und halten Entsorgung, Endreinigung und Termin schriftlich fest. Ein Fachbetrieb für Haushaltsauflösungen übergibt die Wohnung besenrein und kann verwertbare Gegenstände mit den Kosten verrechnen . Jede Haushaltsauflösung von Planung bis Übergabe folgt dabei demselben Muster aus Sichten, Sortieren, Räumen und Abnahme.

Die Kosten der Räumung trägt der Nachlass, also die Erben gemeinsam nach ihren Erbquoten. Für die Erbschaftsteuer können Erben pauschal 15.000 Euro für Bestattung, Grabpflege und Nachlassregelung abziehen, ohne Belege vorzulegen. Liegen die tatsächlichen Kosten höher, lassen sie sich mit Nachweisen geltend machen. Für die Entscheidung zwischen Eigenleistung und Firma zählen vor allem diese Punkte:

1. Entfernung zum Wohnort
2. Verbleibende Zeit bis Mietende
3. Menge und Zustand des Hausrats
4. Einigkeit unter den Erben
5. Körperliche Belastbarkeit

Häufige Fragen

Wer zahlt die Miete, bis die Wohnung zurückgegeben ist?

Die Erben, allerdings aus dem Nachlass. Reicht das Vermögen nicht, können sie ihre Haftung über Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz auf den Nachlass beschränken.

Darf man vor der Testamentseröffnung Dinge mitnehmen?

Besser nicht, abgesehen von Unterlagen und verderblichen Lebensmitteln. Wer vorher Gegenstände an sich nimmt, riskiert Streit und kann ungewollt die Annahme der Erbschaft erklären.

Wie viel Zeit bleibt für die Räumung einer Mietwohnung?

In der Regel bis zum Ende der dreimonatigen Kündigungsfrist nach § 564 BGB. Viele Vermieter lassen sich auf eine frühere Rückgabe ein, wenn ein Nachmieter bereitsteht.

Fazit

Nach einem Todesfall zählt zuerst die Klärung, wer erbt und ob das Erbe angenommen wird. Danach folgen Mietvertrag, Unterlagen und Wertsachen, erst zum Schluss das eigentliche Ausräumen. Eine faire Verteilung unter den Erben gelingt am besten mit einem vorher vereinbarten Verfahren. Wer Fristen notiert, Funde dokumentiert und Hilfe rechtzeitig einplant, schafft Raum für den Abschied.